东莞楼盘采取多种方式促销 房企加速出货回笼资金

2018-10-13 07:47 东莞阳光网

  入秋了,转凉的不只是天气。这个秋天,楼市“金九银十”没来,一些意想不到的变化却来了。国庆期间,江西上饶、上海浦东、安徽合肥、浙江杭州、福建漳州等多地传出疑似因楼盘降价而引发争议。

  东莞楼市也不平静,楼盘促销的范围及力度在进一步加大。据东莞中原战略研究中心监测数据显示,国庆期间东莞有48个楼盘开展促销活动,其中30个项目推出特价房活动,个别项目优惠幅度高达3000元/平方米。

  同时,新盘定价也开始趋于理性,如高埗万科·第五城建面约90-110平方米精装三至四房单价13999元/平方米起,樟木头樟城华轩建面约95-115平方米三房备案均价为17668元/平方米。种种迹象都显示着,走量,回笼资金,成为发展商年底前的首要任务。

  国庆东莞48盘促销

  关于房地产行业“活下去”的讨论仍在继续,天气也跟着转凉了。

  大势之下,东莞楼市也在发生变化。近日,记者走访市场了解到,东莞房地产市场促销的范围在进一步扩大。

  国庆之前,富盈旗下仅个别项目促销,而到了国庆假期,其在售楼盘几乎全员出动。据了解,富盈·华阳君荟,10月1日-10日,买公寓,送价值9999元纯金条一条;买商铺,送价值19999元纯金条一条。富盈·盈翠曦园,国庆期间推出9980元/平方米起特价房。富盈·公馆国庆送六重豪礼,其中,成交不仅送价值29999元金条,还有限时额外VIP折扣。

  万科、阳光城等也都加入到了促销行列。万科举行34周年庆,10月1日起,至11月30日,在原有优惠基础上购房再享额外98折优惠;11月初将举办免费抽5折房活动,“一套总价直接减半的万科首铸·东江之星公寓,点点手指就能参与抽奖”。

  阳光城·愉景湾国庆推出20套特惠房,建面约95-122平方米三至四房。同时,国庆期间成交最高可获得品牌电视奖励。

  另外,一些之前已经在做优惠促销的项目,最近促销力度也有所加大,如保利·海棠。10月2日,保利·海棠官微表示,“保利·海棠金九金十钜惠,畅享8.6折扣低价,认购即送家电豪礼”。

  10月6日,一中介经纪人向记者推销:保利·海棠,14500元/平方米起带装,“今日加推43套,有内部优惠价,有兴趣约我看房”。

  据东莞中原战略研究中心监测数据显示,国庆期间东莞有48个楼盘开展促销活动,其中30个项目推出特价房活动,个别项目优惠幅度高达3000元/平方米。

  多个新盘定价更加理性

  东莞开发商在采用折扣、特价房、赠送家电等方式促销的同时,不少新盘的定价也更加趋于理性。

  万科·第五城位于高埗镇北王路冼沙村路段,同富花园酒店南侧,从区位而言,属于城区片区。近日,万科·第五城在宣传推广时表示,其建面约90-110平方米精装三至四房,单价13999元/平方米起,“是目前万科最具性价比的楼盘”。

  东莞市统计局监测数据显示,2018年8月,高埗镇新建商品住宅网上签约销售均价为16736元/平方米。对比来看,万科·第五城的定价确实不高。

  另外,樟木头的樟城华轩、东坑的松湖溪岸等全新项目,首次备案价也都比较理性。如樟城华轩,近日其1号楼共计141套房源完成首次备案,主力户型为建面约95-115平方米三房,备案均价为17668元/平方米。17668元/平方米的备案均价,不高也不低,基本上就是樟木头房地产市场的合理水平。

  合富研究院高级分析师李兴旺表示,相对于2015年-2016年高峰时期,2018年前三季度东莞楼市总体供求表现大幅回落,在高压政策调控下,房价涨幅大幅回落并处于滞涨状态,需求回归至理性水平。

  东莞中原战略研究中心分析认为,国庆前夕,开发商纷纷抢跑,多个项目集中9月开盘,市场需求被消化得七七八八了。国庆期间众多项目开展特价促销取得一定成效。国庆后,预计开盘及促销项目进入签约,签约量将会走高。但由于需求被提前消化,新一轮需求仍然有待时间的累积。预计四季度东莞成交量将会冲高后回落。“特价房”将为主要促销手段,尾盘、高价项目促销力度较大,新入市项目定价趋于合理,预计价格平稳回调。

  开发商冲业绩加速资金回笼

  “无论是特价促销,还是新盘合理定价,都是为了加速回款,年底冲业绩。”优房超·瑞城搜东莞总经理李玲玲告诉记者,目前,各大品牌房企资金链都比较紧张。之前房企卖出去的房子,很多都无法快速网签,也严重影响到了房企的资金回笼。更重要的是,买卖双方预期都在降低,市场投资信心大幅下降,为了完成年度业绩目标,一些开发商只能选择“以价换量”。

  东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐也表示,今年以来,东莞楼市热度持续处于低位水平。“金九银十”由于政策调控机制的持续深化影响,客户观望情绪仍存,成色不足。为冲刺年末业绩目标,许多房企选择“以价换量”策略,迅速走货,实现资金迅速回笼。

  “现在实际上能流到房地产领域资金依然有限,如若融资成本不降,高成本融资依然会大幅压缩房企利润,接下来房企的重点依然是继续加大销售力度以回笼资金。”李兴旺说道。

  有行内人士分析,销售不理想,而资金压力大,各大房企只能拼尽全力,力保现金流。对于资金链充足的开发商而言,可能会选择牺牲销量来维持住高房价。但是,对于资金链没有那么充裕的开发商而言,就必须要通过降价让利来提高销量了。

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  商务公寓调价促销

  近日,记者走访市场了解到,为了快速出货、抢占市场,近期一些商务公寓直接降价促销。

  万江的金地·艺境水岸清货,公寓折后12000元/平方米起。据了解,之前该楼盘公寓定价在1.55万元/平方米以上,降价幅度达到3000元/平方米左右。

  大朗的碧桂园·万象松湖,建面约95-105平方米公寓,总裁特批一口价11000-12000元/平方米,之前该户型均价约为15000元/平方米。

  东城的碧桂园·苹果在售建面约19-43平方米复式一至二房公寓,原价20000元/平方米左右,特价15000-17000元/平方米促销,“首付22万元拿下东城精装房”。泰禾·新天地建面约39-75平方米二至三房LOFT公寓,特价促销,最低可至19000元/平方米,而其原价为24000元/平方米左右。

  一些新上市的公寓产品,价格也比预期的低。如万科首铸·东江之星,推出建面约32平方米SOHO产品,近日开盘实际价格为:平层单价17800元/平方米起,复式单价18800元/平方米起,低于市场预期。

  东莞中原地产战略研究中心的数据显示,从9月已经和预计推货的项目看,公寓的供应量明显大增,且基本上全为商务公寓。接下来,市场上的公寓数量或超过1万套,整体消化周期必然拉长,后市去化压力将加剧,或导致公寓的价格有所分化,处于中心位置的公寓价格可能继续坚挺,而地段不好、户型较大的,价格恐怕会出现比较大的降幅。

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  多地楼盘疑因降价引争议

  国庆期间,多个城市传出疑因楼盘降价而引发争议事件。江西上饶某楼盘精装改毛坯,价格从10000元/平方米降到7000元/平方米,部分业主维权。

  不仅上饶,上海浦东、安徽合肥、浙江杭州、江西景德镇、福建漳州等地,也都传出了因房子调价而引起老业主不满的消息。

  据新华社报道,国庆期间,作为三亚房地产市场的标志性建筑物,三亚市房地产服务中心一楼房地产展销大厅选择了闭门谢客。万科·湖畔度假公园则打响了三亚房企降价的第一枪,备案价格在29000元/平方米左右,打完各种折扣之后最低可达26000元/平方米。该项目销售人员表示,“现在有购房资格的人太少了,迫不得已我们只好选择降价”。

  刚刚过去的国庆假期,各地楼市传出的消息,成交也多不甚理想。据中国指数研究院统计,黄金周期间,全国多城楼市成交遇冷。其中,北京新房成交下降20%,深圳更是“腰斩”;三线城市新房成交同比下降51.5%,降幅最大的扬州跌幅超过90%。

  信号解读

  促销属阶段性现象 东莞楼市前景看好

  楼盘促销范围及力度进一步加大,新盘定价也开始趋于理性,这种种迹象,是否意味着东莞楼市将出现比较大的调整?

  “现在谈东莞楼市的转折点、拐点,还有点为时过早。”东莞市房地产业协会秘书长陈骏良告诉记者,目前只是少数楼盘在做营销,数量并没有想象的那么多;而且这是阶段性的,许多楼盘只是在国庆期间促销。比较大规模的降价促销还没有出现,尚未形成潮流。东莞楼市走向究竟如何?还要再观察两三个月。

  “目前来看,东莞楼市只是‘微凉’,远不是冬天的景象,更谈不上说是寒冬。但是,入秋后,大家刚从夏天过来,正在努力适应呢,如果突然迎面刮来一阵强劲的秋风,我们的体感温度肯定是很冷。目前,东莞经济发展相当不错,可以说是穿上了一件厚厚的防寒服。”陈骏良说。

  车德锐也认为,当前东莞楼市并没有大幅调整。“为冲刺年末业绩目标,许多房企国庆促销,但明降的不多,更多是以促销、赠送或加大中介联动点数等形式跑量,实现资金迅速回笼。”

  “国庆楼市是风向标,从目前的市场反馈来看,成交下降明显。据东莞中原战略研究中心监测数据显示,今年国庆期间东莞住宅成交面积2.35万平方米,同比2017年下降31.01%,同比2016年下降91.7%。究其原因:其一,受到政策持续调控的影响及银根的不断收紧,客户购房成本上升,市场观望情绪依旧浓厚,市场双方入市谨慎;其二,部分开发商在9月集中加推开盘,市场需求提前消化;其三,国庆长假,部分人选择外出旅游、走亲访友等,楼盘来访人气不足,项目销售缓慢,已买房客户也延迟签约。现在只能看出这一点。只有继续保持观察,才能看到比较明确的营销计划和策略。”车德锐坦言。

  东莞市瑞峰优慧垛实业投资有限公司董事长陈强表示,房地产发展到了一定阶段,需要进行调整。之前很长一段时间东莞房价持续上涨,到了如今,进行一定的回调也是比较合理的。“但是,对于东莞楼市的前景,我还是坚定看好的,因为东莞经济向好,人口净流入。”

  业内人士表示,随着粤港澳大湾区上升为国家战略,广深科技创新走廊建设强力推进,东莞这座连接广深港三大国际都市的城市,迎来了历史机遇的深度叠加,成为新一轮改革开放热土中备受瞩目的区域之一。东莞这座城市正加速迈向高质量发展,东莞楼市将享受东莞城市发展的红利,短期楼市有调整,但长期仍看好市场发展。

来源:东莞日报
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