创新户型迎合改善型需求 紧凑型四房走红东莞市场

2018-01-02 08:32 东莞阳光网

  近日,在全国住房城乡建设会议上,住建部门明确,2018年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

  从东莞的情况来看,在过去的2017年,随着限购政策的实施,深圳客的大潮基本退去,本地客户成为楼市成交主力。

  而对于不少本地人来说,随着“二孩”政策的放开,如今都有换房的改善型需求。由于目前东莞的房价已经不低,在限购的大背景下,紧凑型四房就成为满足改善型需求的首选,这一类型产品在2017年供需两旺,走红市场。

  紧凑型四房热销

  回顾2017年,不难发现紧凑型四房已成为东莞楼市成交最为活跃的户型,包括丰泰·观山碧水、中惠松湖城·悦湖、卓越·维港、时代·倾城、海德·骏园、沙田碧桂园、万科中天·城市花园等多个楼盘,均在力推“小四房”户型。

  东莞中原战略研究中心的统计数据显示,2017年前11个月,90-110平方米的产品持续占据主导,但值得留意的是,110-145平方米产品成交首次超总成交额的三成,这毫无疑问要归功于紧凑型四房的热销。

  从以往的经验来看,一般来说四房的面积要到160平方米左右,布局才比较宽松,但如今房价高了,以前房价均价在万元以下的时候,一套四房总价才100多万元,现在市区一手房价基本已超过20000元/平方米,一套160平方米的商品房总价超过300万元,一般家庭难以负担。

  “但如果把四房面积降到120平方米,甚至不到100平方米,不少家庭还是付得起的。正如广深楼市走过的路一样,高房价时代,户型总价要控制,房型要创新,既改善居住环境又适应需求。”一名房地产业内人士告诉记者。

  据了解,130平方米以下的小四房在满足相关规定的情况下是可以做到的,在设计上并没有难度——通过增加阳台,或把阳台作走廊与房间连接,减少面积浪费。加上阳台投影面积计算时是折半计入总面积,实用性大为增加。然后再降低公共分摊面积,小四房住起来也会比较舒适,甚至还有入户花园阳台、厨房工作阳台等。

  如君汇半岛花园,105平方米就可做到四房二厅二卫的户型。也有一些产品采用复式设计,如长安碧桂园82平方米四房三厅两卫户型。该户型层高4.5米,买一层送一层。一层包括客厅、餐厅、厨房、公卫及两个卧室,还有一个3.2米宽的阳台,客厅挑高4.5米。二层除开挑空的,还有两个卧室、主卫、一个小客厅。

  虽然只有82平方米,却可以做到四房三厅(餐厅、客厅、家庭厅)两卫,非常符合现在东莞本地年轻人的置业需求。

  楼市回归“消费自住市场”

  随着调控进一步升级,深圳客大幅退潮,东莞楼市由过去两年的“投资主导市场”回归“消费自住市场”。

  数据显示,本地客户对这种紧凑型多房产品接受度较高,主打本地客项目消化较快,但深圳客以刚需客为主,部分主打深圳客的项目,“小三房”销售较好,紧凑型四房去化一般,反映紧凑型产品更适合本地改善客户。

  “东莞本地客现已成为市场主力军。”优房超·瑞城搜总经理李玲玲告诉记者,目前全市住宅市场东莞客户占比接近八成,非住宅市场东莞客户占比也超过五成。

  由此而带来的是本土改善型需求的快速释放,110-145平方米洋房成交占比快速上升。目前,东莞洋房市场主要由本地客户主导,在目前高企的楼价下,入市客户主要为有相当经济实力的本地客户。

  东莞市房地产业协会秘书长陈骏良认为,很多家庭生了“二孩”后,家庭结构发生变化,人口的增长必然会产生新的住房需求。而对于东莞改善型人群来说,支付能力是制约其买房的一大因素。

  记者 龚名扬

来源:南方日报
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