东莞土地市场活跃 “竞自持”成主要拍卖方式

2017-11-10 07:51 东莞阳光网

  东莞土拍市场历经数月的断供“寒霜”,近期入市地块明显受到各大房企的高度关注,但从去年多宗地王项目入市销售“遇阻”局面来看,各大房企应要理性拿地。政府一再创新土地拍卖模式,严控土地拍卖竞买资金来源等,决心从源头规避高价地,其中9月备受关注的东城地块最终没有实现熔断,10月上旬的中堂地块与麻涌地块均得以成功出让,土地溢价大幅收窄,可预见,土地市场已逐步回归理性。

  A 土地市场交易活跃

  10月以来,东莞土地市场迎来小高潮,住宅用地主要采用竞自持的土拍方式进行出让。断档2年的中堂土地市场,成为东莞首个竞自持模式的试验地。中堂地块出让,吸引了5家竞争者13轮竞拍,最后余江县金民企业管理中心以2.06亿元闪电拿下,自持比例20%,可售楼面地价高达10772元/㎡。

  自首宗竞自持地块成功出让之后,麻涌地块被碧桂园以总价12.79亿元,楼面地价9905元/㎡,可售楼面地价18009元/㎡,自持面积45%,自持年限5年斩获,自持比例高达45%。樟木头地块被深圳市金穗投资有限公司以总价51469万元,自持面积50%,自持年限5年夺得,溢价率44%,楼面地价11706元/㎡。

  另外,寮步地块被东莞市珑进翠珑湾实业投资有限公司以总价176992万元+自持面积40%+自持年限5年夺得,溢价率64%,楼面地价16352元/㎡。沙田地块被东莞市惠明盛香缤房地产开发有限公司以总价32711万元+自持面积80%+自持年限5年夺得,溢价率50%,楼面地价9000元/㎡。大朗松柏朗商住地块被东莞市万瑞房地产有限公司以总价212219元+自持面积15%+自持年限5年夺得,溢价率29%,楼面地价16443元/㎡。大朗南方基地旁商住地块被深圳市润投咨询有限公司以总价184512万元夺得,溢价率14%,楼面地价14719元/㎡。

  东莞未来一个月将集中入市3宗“竞自持”商住用地。涌镇大步村地块楼面地价超过10340元/平方米,最高限制地价为人民币71576万元时,转为竞自持商品住房面积;当自持商品住房面积比例为100%时,转为竞住宅自持年限。常平镇卢屋村地块当楼面地价超过12538元/平方米,最高限制地价为人民币99100万元时,转为竞自持商品住房面积;当自持商品住房面积比例为100%时,转为竞住宅自持年限。洪梅镇梅沙村地块楼面地价超过11937元/平方米,最高限制地价为人民币130000 万元时,转为竞自持商品住房面积;当自持商品住房面积比例为100%时,转为竞住宅自持年限。

  B “竞自持”成主要土地拍卖方式

  今年,东莞土拍市场出现了“限价+竞配件”、“限价熔断”、“限价号”、“限价竞自持”等4种新型拍地模式。其中,“竞自持”是东莞近期采用的新型土拍方式,目前已“试水”成功,成为主要土拍方式。

  据悉,东莞“竞自持”模式主要可分为三步走:限价+竞自持面积+竞自持年限。在竞价过程中,若竞买人申请人的最高报价不超过(即小于等于)最高限制地价时,按照价高者得原则确定竞得人及成交地价款。当报价超过最高限制地价后,不再接受更高报价,竞买方式转为竞自持商品住房面积(自持商品住房自取得房屋权属登记后持有年限不低于5年)。当竞买人报出自持商品住房面积比例为100%时,仍有两个或两个以上的竞买人要求竞买的,竞买方式转为竞住宅自持年限。按照最先报出自持最高年限(70年)的原则确定竞得人。

  今年以来,政府出让商住地块均采取一系列措施防止土地市场过热。因地制宜,各区域创新拍地模式有效抑制地价预期。10月,东莞“地荒”终迎缓解,无疑是年度土地市场最热闹的月份,这些商住地虽同为限价地竞拍模式却因其市场特征迥异而有所不同,如针对常年热点区域虎门地块,采取限价+熔断机制。中堂、麻涌地块则采取限地价+竞自持+竞年限等新颖方式,相对而言,市场预期持续高企的麻涌,土地最高限价较中堂更高。最终虎门地块触及熔断、中堂麻涌地块均突破最高限价转入竞自持面积,可见在僧多粥少的情况下,竞争依然激烈,而在因地制宜,各区域采取创新拍地模式下对抑制高地价显见成效。

  (文/图 邓窕玲)

来源:羊城晚报
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