以价换量或成东莞楼市主流策略

2017-11-06 07:52 东莞阳光网

  购房者在东莞南城一新开盘公寓看房。

  东莞樟木头一商业公寓开放样板房。

  ■楼市热点

  在限购的大环境下,如果要说今年东莞楼市最火热的产品,那非商业公寓莫属。凭借其不限购、不限贷的产品特性,俨然成为市场的新宠,深受投资者青睐。

  不过,近期新出台的一项政策似乎为商业公寓市场打了一剂镇静剂。东莞市规划局发布了一则《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知(试行)》(以下简称《通知》),要求新建商业、办公类建筑平面布局不得采用住宅套型式设计等。

  继北京、上海、成都、广州、深圳之后,东莞也正式出台文件叫停“商改住”。业内人士认为,此举可以规范开发商对地块的开发,有利于东莞房地产行业健康稳定发展。

  1 商业办公建筑不得改建住宅

  《通知》要求,东莞的商业、办公类建筑如因功能需要,确需设置套内带独立卫生间的商业、办公单元,每一分隔单元的套内建筑面积不得小于250平方米(首层商铺除外)。带独立卫生间的商业、办公单元的套内建筑面积不得超过所有商业、办公总套内建筑面积的30%。

  工业、仓储、科研(不包括科研用地中可对外销售的产业用房部分)用地上的办公、研发办公建筑须参照上述标准严格执行。根据《东莞市科研用地管理暂行办法》规定,科研用地中可对外销售的产业用房部分,每一分隔单元的套内建筑面积不得小于300平方米。

  在宣传方面,《通知》也作了明确的要求。对规划用途为商业、办公类的建筑,开发企业和中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对虚假宣传的开发企业,停止办理后续手续。对违规代理商业、办公类建筑销售或者虚假宣传商业、办公类建筑居住用途的中介机构,依法注销机构备案。

  开发企业在东莞销售商业、办公类建筑前应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况,不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层。

  该通知即日起实施,有效期至2020年9月30日。通知要求,在2017年3月21日出让的商住及商业金融业用地,需要按照该标准执行。

  东莞对于商业用地的建筑加强管理,很多业内人士并不感到意外。早在国内其他热点城市出台限制“商改住”政策时,很多人就已经预感到这一天的到来。

  一位资深东莞房地产研究人士认为,住宅市场的限购,促使买卖双方的投资均涌向商业公寓,这与当下政府对房地产市场调控的步调不符。“况且,商务公寓本来就是打着政策的‘擦边球’而诞生的一种产品,实际上是影响了商品住宅整体市场的供需结构,也不利于营造健康的市场竞争环境。”

  2 前三季度商业公寓成交逾万套

  商业公寓在东莞风行,也就是近几年的事情。

  数据显示,2010年-2013年东莞商业用地成交每年均超10宗,商业用地的建筑面积均远大于商业物业的成交面积。商铺和写字楼面临着巨大的消化压力,开发商为消化大量的商业用地,纷纷开发类住宅产品。

  商业性质的类住宅产品能快速走货,回笼资金,实现地块的价值最大化。同时,过去几年商业用地的放量使商铺和写字楼的出货压力大。所以,开发商业类公寓成为开发商消化商业用地的主流方式。

  2012年-2013年,东莞公寓市场仍然以住宅性质的公寓为主导,直到2014年商业公寓才迎来爆发式增长,供应比例达到所有公寓的79%。

  “2014年是东莞住宅公寓和商业公寓的分水岭。2014年以来,商业公寓占绝对主导,今年以来更是达到97%的比例,商业公寓项目雨后春笋般地涌现。”东莞中原战略研究中心有关负责人说。

  相关统计数据显示,今年前三季度东莞地区商业公寓成交11550套,同比上涨33.85%。

  新政提到,2017年3月21日之后出让的土地适用于本规定。今年3月以来茶山成交一宗商业用地,该地块按照新规定将不得涉及住宅类产品。业内预计,未来商业洋房、商业别墅及商业公寓等产品供应将减少。

  东莞商住地块的商业部分,未来定位只能做商铺和写字楼。东莞目前商铺和写字楼仍然面临着较大的消化压力。商业性质占比较大的商住地以及商业地块的出让,土拍热度将降温。

  近日记者走访了多个商业项目,发现售楼部均将预售证、报建规划证书等文件摆在显眼位置,而有关“居住”等表述基本不见踪影。

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来源:南方日报
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